El gran congelamiento de la vivienda: por qué el mercado inmobiliario alcanzó un mínimo de 29 años y qué sigue

El mercado inmobiliario se enfrenta a una cruda realidad, con una caída de las ventas de viviendas existentes al nivel más bajo en 29 años.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa que 2024 fue testigo del ritmo más lento de ventas de viviendas existentes desde 1995, la era de Internet dial-up y Windows 95.

Esta escalofriante estadística subraya un problema complejo: la confluencia de un inventario escaso y precios en aumento, creando una tormenta perfecta de inasequibilidad de la vivienda.

En 2024, el número de viviendas existentes vendidas cayó a solo 4,06 millones y el precio de venta medio alcanzó un pico récord de 407.500 dólares, según la NAR.

El mercado está luchando con una grave escasez de suministro que continúa elevando los precios a niveles insostenibles.

El laberinto de las tasas hipotecarias: por qué los propietarios se quedan en sus casas

El quid de la cuestión está profundamente entrelazado con las tasas hipotecarias.

Alrededor del 80% de los préstamos hipotecarios existentes están bloqueados a tasas por debajo del 5% a partir de septiembre de 2024, según CoreLogic.

Es comprensible que los propietarios actuales se resistan a abandonar esas tasas favorables, especialmente cuando se cambian a una tasa actual más cercana al 7%, que es donde las hipotecas promedio a 30 años se han estancado durante meses.

“Nosotros mismos estamos en esa trampa”, dijo a Fortune Victor Currie, un agente inmobiliario con sede en California.

Nuestra hipoteca está por debajo del 2% y es difícil justificar renunciar a ella hasta que decidamos reducir el tamaño de nuestra casa o dejar California y utilizar el capital acumulado para comprar la próxima propiedad en efectivo.

El atractivo de las hipotecas de bajo interés está manteniendo a una parte significativa del mercado al margen, restringiendo aún más la oferta ya limitada de viviendas en venta.

¿Hay esperanza en el horizonte? Aumento de inventarios y nueva construcción

A pesar del panorama sombrío, hay un rayo de esperanza para quienes buscan comprar en 2025.

Realtor.com predice un aumento en el inventario de viviendas existentes para la primavera, proyectando un aumento del 11,7% en comparación con 2024.

Sin embargo, la solución no es tan simple como aumentar el inventario.

Si bien es importante más construcción nueva, no es una solución mágica para los problemas del mercado de la vivienda.

Sarah DeFlorio, vicepresidenta de banca hipotecaria en William Raveis Mortgage, dijo a Fortune que los altos precios de los nuevos inventarios, junto con las altas tasas hipotecarias, están dificultando el mercado para los compradores aspirantes.

“Sería imposible construir lo suficiente para satisfacer la inmensa necesidad, y los costos muy altos de construcción significan que gran parte del nuevo producto que llega al mercado no es asequible para la familia estadounidense típica”, dice DeFlorio.

Ella cree que “necesitaríamos ver que las tasas bajen al menos a los 5 antes de que las personas que tienen estas tasas bajas siquiera consideren hacer un movimiento”.

Además, factores locales como las restricciones de zonificación y los recientes incendios forestales, como los que se produjeron en el área de Los Ángeles, están retrasando aún más el progreso y empeorando la situación, según Currie.

“Con todas las trabas regulatorias que tenemos, esta región ya es notoriamente lenta para la construcción y el desarrollo”, dice Currie.

Solo conseguir suficiente mano de obra calificada para reconstruir las áreas diezmadas será un desafío, y mucho menos crear nuevas viviendas para satisfacer la demanda del crecimiento de la población.

Nuevas construcciones: una pieza del rompecabezas, pero no una panacea

La nueva construcción puede ofrecer un respiro, pero su impacto varía según la ubicación y la asequibilidad.

Según Fortune, Jennifer Beeston, prestamista hipotecario y vicepresidenta senior de Rate.com, destaca que si bien algunos mercados ofrecen nuevas construcciones en el rango de $200,000 a $300,000, las regiones con las mayores carencias a menudo carecen de tales desarrollos.

Las complejidades de las nuevas construcciones no terminan ahí, agrega Beeston: “Mucha gente ve la construcción nueva como una solución milagrosa, pero no lo es”.

Los compradores potenciales también deben investigar a fondo a los constructores para garantizar la calidad de la construcción.

A pesar de la desaceleración general del mercado de ventas de viviendas existentes en 2024, el último trimestre del año demostró un aumento alentador.

La NAR señaló que las ventas alcanzaron su punto más alto desde febrero en diciembre.

Según DeFlorio, incluso en mercados difíciles, los eventos de la vida como “matrimonio, hijos, divorcio y muerte” impulsan las transacciones.

Desbloquear el mercado: soluciones creativas al efecto de “bloqueo”

El mercado está actualmente limitado por un efecto de “bloqueo”, que continuará impactando el mercado hasta que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 6%, dice Beeston de Rate.com.

“Siento que 5 es el número mágico, pero cualquier cosa por debajo de 6 comenzará a mostrar movimiento”, explica.

Ella sugiere que abordar el mercado requerirá soluciones creativas tanto del gobierno como de los prestamistas.

“Hasta que el gobierno no nos dé algún incentivo para vender, esto seguirá sucediendo”, dice.

Ejemplos de tales soluciones incluyen las “hipotecas portátiles” que se ven en Canadá y Gran Bretaña, que permiten a los propietarios de viviendas transferir su hipoteca existente a una nueva propiedad.

Beeston también plantea la idea de que los bancos ofrezcan tasas más bajas que las del mercado a los clientes que ya tienen tasas más bajas y quieren cambiar, una medida que podría estimular potencialmente el mercado.

Navegando por el mercado inmobiliario de 2025: estrategias para compradores

Si bien el mercado inmobiliario es desafiante, hay esperanza para los posibles compradores de viviendas.

El consejo de DeFlorio es: “Es muy importante no intentar manipular el mercado de tasas. En lugar de centrarse en cuál es la tasa, preste más atención al pago mensual, ya que es lo que va a afectar su resultado final”.

Con una planificación cuidadosa, un profundo conocimiento del mercado y la ayuda de un agente conocedor, los compradores aún pueden encontrar buenas opciones.

Beeston comparte la historia de un veterano militar en Columbia, Carolina del Sur, que pudo utilizar un préstamo VA para comprar una propiedad de $330,000 sin pago inicial y con un pago mensual competitivo con los costos de alquiler en el área.

Ella concluye con una declaración alentadora: “Hay muchas oportunidades ahora mismo, solo tienes que buscarlas”.

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